무상임대차각서를 통해 위장임차인 파악 방법
부동산경매를 통해 좋은 기회를 얻으려면 다양한 법적 문서와 권리관계를 정확히 이해해야 합니다. 특히 무상임대차각서 또는 무상거주확인서는 경매 물건의 권리분석에서 중요한 문서 중 하나입니다. 왜냐하면 무상거주확인서를 통해 대항력 있는 임차인의 지위를 무력화 시킨다면 큰 수익을 낼 수 있기 때문 입니다.
이 글에서는 무상임대차각서(무상거주확인서)가 무엇인지, 왜 중요한지, 그리고 이를 제대로 확인하고 분석하는 방법을 설명합니다.
지금 확인 하세요!
무상임대차각서(무상거주확인서)란?
무상 임대차 각서는 부동산경매에서 매우 중요한 투자 포인트중 하나 입니다. 왜 무상임대차각서를 쓰는 일이 발생하는것이며, 이것을 통해 어떻게 수익을 내는지 아래 글을 확인하셔서 대항력 없는 임차인을 골라내어 큰 수익을 내시기 바랍니다.
무상임대차각서의 정의
무상임대차각서는 부동산 소유주와 임차인 간에 작성된 문서로, 소유주가 특정 부동산을 임대료 없이 사용하도록 허락하는 내용을 담고 있습니다. 이 문서는 임대차 계약이지만 임대료를 받지 않는 형태라는 점에서 일반적인 임대차계약과 다릅니다.
주로 작성되는 이유
- 가족 간 사용: 부모와자녀, 형제 등 가족 간에 금전 거래 없이 부동산을 사용하도록 할 때 입니다. 사실 가족이 내 집에 거주한다고 하면 굳이 계약서를 따로 작성하지 않을것 입니다. 그러나 내 집 명의로 담보대출을 실행할 땐 필요하게 됩니다. 이유는 계속해서 자세히 설명 드립니다.
- 소유자와 가까운 관계: 친분 관계에서 임대료 없이 거주를 허락하는 경우 입니다. 이 경우도 마찬가지로 친분 관계에 의해 내 집에 거주할 땐 계약서를 굳이 작성하지 않지만, 대출시 현재 살고 있는 점유자의 각서가 필요 하게 되는것 입니다.
- 경매 전략: 채무자가 경매 진행 중 권리 관계를 복잡하게 만들기 위해 작성하는 경우도 있습니다. 경매가 진행된 이후에 작성된 문서는 아무 효력이 없으나, 곧 경매가 진행될것 같을 때 채무자가 미리 작업을 하는 경우가 있습니다.
무상임대차각서가 중요한 이유
무상임대차각서 또는 무상거주확인서의 존재만 확실하게 알아도, 부동산경매에서 남들보다 더 큰 수익을 낼 수 있습니다. 대항력 있는 임차인이 있다면 유찰이 계속해서 될텐데 내가 무상임대차각서의 존재를 알고 있다면 남들보다 더 싼 값에 낙찰을 받을 수 있게 되니까요.
아래 3가지 중요사항을 체크해 보세요.
1. 경매 물건의 권리분석에 영향을 미침
무상임대차각서가 존재하지 않는다면, 또는 이 문서가 있는지 모른다면 권리분석에 중요한 영향을 끼쳐 계속해서 유찰이 될것 입니다. 왜냐하면 현재 점유하고 있는 거주자가 ‘나는 정당하게 보증금을 내고 살고 있다’ 라고 한다면 대항력의 여부에 따라 낙찰자가 인수해야할 금액이 발생 됩니다.
그러나 무상임대차각서의 존재가 드러난다면, 당연히 대항력을 낙찰자에게 주장할 수 없게 됩니다.
2. 대항력 및 우선변제권 여부 판단
일반적으로 임대료가 없는 임차인의 경우 우선변제권은 인정되지 않습니다. 또한 당연히 무상으로 거주하고 있다는 확인서가 있다면 당연히 낙찰가자 인수해야할 보증금은 없게 되는것 입니다.
3. 허위 작성 가능성
특히 경매 과정에서는 무상임대차각서를 이용한 허위 계약이 발생할 가능성이 있습니다. 소유자가 자신의 가족이나 지인을 임차인으로 위장해 경매 과정을 방해하려는 경우입니다.
무상임대차각서 확인 및 분석 방법
무상임대차각서 또는 무상거주확인서를 확인하는 방법은 여러가지가 있습니다. 그중 핵심되는 내용을 아래 정리 합니다. 특히 마지막 부분을 주의깊게 체크 하세요.
1. 등기부등본 검토
무상임대차각서와 관련된 권리관계를 파악하려면 등기부등본을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 등기부상 임차인의 권리가 기록되어 있는지 확인하고, 권리순위를 분석해 보세요.
만약 무상거주를 하고 있는 임차인이라면 등기부등본에 어떠한 권리설정을 해두지 않았을 겁니다.
주요 체크 포인트
- 등기부등본상 임차권 등기 여부
- 소유권과 근저당권, 가압류 등 선순위 권리 분석
2. 현장 조사
현장을 방문하여 실제 거주자를 확인하는 것은 매우 중요합니다. 무상임대차각서와 점유자의 관계를 파악하기 위해 다음을 확인해 보세요.
- 현재 거주자의 신분과 소유자와의 관계
- 주민등록등본과 실거주 상태 비교
3. 임대차계약서 및 각서 내용 확인
무상임대차각서에 포함된 주요 내용을 검토하여 법적 문제 소지가 있는지 확인합니다.
- 임대차 기간: 계약서에 명시된 임대 기간이 유효한지 확인.
- 금전 거래 여부: 실제로 임대료가 없는지 입증 필요.
- 작성일: 무상임대차각서의 작성일이 권리관계와 일치하는지 분석.
4. 근저당을 해준 은행에서 확인하기
무상임대차각서를 써야하는 중요한 이유는 바로 근저당권자에게 돈을 빌릴 때 제출해야 하는 필수 서류이기 때문 입니다.
만약 내가 내 집을 담보로 은행에서 근저당을 설정하고 담보대출을 실행하는 경우, 은행에서는 세입자가 있다면 절대로 대출을 해주지 않습니다.
때문에 이때 은행에다가 무상임대차각서 또는 무상거주확인서를 제출하게 되는것 입니다. 이 서류가 있어야만 은행에서 대출을 해줍니다.
만약 내가 입찰하려는 물건에 전입한 임차인이 무상임차인 인것이 의심된다면 근저당권자에게 찾아가 사실 확인을 하는것도 방법 입니다.
그러나 은행에서는 잘 안알려 주려고 합니다. 본인들의 채권이 빨리 회수되야만 하는데도 불구 하고 말이죠.
무상거주확인서와 관련된 법적 쟁점
무상거주확인서와 관련된 법적 쟁점 3가지를 확인 하십시오.
1. 대항력 인정 여부
대항력은 점유와 주민등록 요건을 충족했는지에 따라 결정됩니다. 무상임대차라도 실제로 점유하고 있다면 일부 대항력이 인정될 수 있습니다.
2. 임차인의 우선변제권
임차인이 보증금이 없는 무상임대차의 경우 우선변제권이 인정되지 않습니다. 이는 낙찰자가 해당 권리를 부담하지 않아도 된다는 점에서 낙찰자에게 유리합니다.
3. 허위 계약과 법적 효력
무상임대차각서가 허위로 작성되었을 경우, 경매 과정에서 소송으로 이어질 수 있습니다. 낙찰자는 이러한 허위 문서를 입증하기 위해 추가적인 자료를 확보해야 합니다.
결론
부동산경매에서 무상임대차각서는 물건의 권리분석에 있어 매우 중요한 요소입니다. 허위 각서를 방지하고 안전한 낙찰을 위해 등기부등본, 현장 조사, 전문가 상담 등을 통해 꼼꼼히 검토해야 합니다. 특히 허위 작성된 무상임대차각서로 인해 경매 과정에서 불이익을 당하지 않도록 사전에 충분히 대비하세요. 경매의 성공은 철저한 분석과 준비에서 시작됩니다!
핵심포인트는 위장임차인이 계약서를 진짜 작성 했냐는 점과, 계약금의 이체여부 체크, 그리고 근저당권자에게 찾아가 무상거주확인서의 존재여부를 체크하는 것 입니다.
감사합니다.
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