부동산경매 모든 절차 총정리

부동산경매는 채권자의 요청으로 법원이 부동산을 매각하여 채무를 상환하는 과정에서 이루어지는 절차입니다. 일반적인 부동산 거래와는 다르게 체계적이고 법적인 절차를 거쳐 진행됩니다.

과거에는 부동산경매를 하는 사람을 소위 나쁜 사람으로 낙인하고 부정적 이미지가 많았는데요. 최근에는 부동산 경매를 하는 사람에 대한 인식이 바뀌고 있습니다. 왜냐하면 소액임차인보호법이 생겼기 때문 입니다.

임차인은 내가 살던 집이 경매에 부쳐지면 빨리 낙찰이 되야 내 보증금을 얼른 돌려 받을 수 있고, 채무자는 법원 경매를 통해 재산을 강제 처분하고 채무자들에게 채무상환이 되니 모두가 나은 방향으로 가는 방법 입니다.

이번 글에서는 부동산 경매의 전반적인 과정을 입찰부터 낙찰대금 납입까지 단계별로 알아보겠습니다.

부동산경매 진행 전 준비 단계

부동산경매 입찰전에 뭐부터 해야 하는지 설명 드리겠습니다.

물건 검색 및 조사

부동산 경매는 법원 경매 사이트나 민간 경매 플랫폼에서 물건을 검색하는 것으로 시작됩니다. 경매 물건을 선택할 때는 다음 항목들을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

물건 정보: 부동산의 주소, 용도, 점유 상태 등을 확인합니다.
감정가와 최저입찰가: 물건의 감정가와 법원이 설정한 최저입찰가를 비교합니다. 그러나 많은 사람들이 착각을 하는게, 감정가가 시세인줄 안다는것 입니다. 감정가는 감정평가사가 해당 부동산에 대해 감정을 한것이지, 현재 시장에서 거래되는 정확한 가격이 아닙니다. 따라서 시세조사가 필수 입니다.
권리 분석: 등기부등본을 통해 근저당, 저당권, 가압류 등의 권리 관계를 분석합니다. 특히 이 과정에서 현재 살고 있는 세입자가 대항력이 있는지, 배당요구는 했는지등을 면밀히 파악해야 합니다. 이것을 권리분석이라고 하는데, 권리분석이 잘못되면 내 소중한 보증금을 날릴 수 있습니다.

더 알아보기: 대법원 경매정보 사이트

현장 방문

문서 상의 정보뿐만 아니라 현장을 방문해 물건의 실제 상태와 주변 환경을 확인하는 것도 중요합니다. 주변 시세와 물건의 활용 가능성도 검토해야 합니다.

부동산 투자에서 현장에 가보는것을 임장이라고 하는데요. 임장은 일본어의 잔재 입니다. 따라서 현장방문이라고 표현하시는게 옳습니다.

현장방문은 부동산 시세조사 과정에서 필수 항목 입니다. 현장에 답이 있거든요.

입찰 단계

경매물건에 대한 시세조사가 끝났다면 이제 입찰을 준비해야 합니다. 어떻게 준비해야 하는지 자세히 알아 봅니다.

입찰서 작성

입찰에 참여하려면 경매 당일 법원에서 입찰서를 작성해야 합니다. 입찰서에는 입찰 금액과 참가자의 신상정보가 포함됩니다. 입찰 금액은 본인이 정한 적정가를 기반으로 하되, 경쟁 상황을 고려하여 작성합니다.

입찰서는 개인으로 입찰 하는지, 법인으로 하는지, 공동입찰을 하는지에 따라 작성방법이 다릅니다.

보증금 납부

입찰 시 물건 최저입찰가의 10%에 해당하는 금액을 보증금으로 납부해야 합니다. 보증금은 현금, 자기앞수표, 또는 법원에서 허용한 방식으로 지급할 수 있습니다. 대부분은 수표 1장으로 준비 합니다. 은행에 가서 최저입찰가 만큼의 수표 1장을 끈어달라 하면 직원이 해줍니다.

그러나 재매각 되는 물건의 경우 최저입찰가의 20%를 내야 합니다. 만약 재매각 물건에 착각을 하여 10%의 보증금을 넣었다면 낙찰이 되더라도 취소가 됩니다. 보증금 몰수의 가능성도 있으니 주의해야 합니다.

낙찰 단계

내가 최고가 매수인이 됐다고 가정하고 아래에서 설명 드립니다.

낙찰자 선정

입찰 마감 후 법원은 가장 높은 금액을 제시한 입찰자를 낙찰자로 선정합니다. 최고 금액을 제시한 낙찰자를 최고가매수인이라고도 합니다. 낙찰자는 법원으로부터 낙찰통지서를 받으며, 이후 모든 권리와 의무를 이어받게 됩니다.

낙찰후 법원에 내 보증금이 있다는 보증금 영수증을 받는데 이것을 잘 챙겨두셔야 합니다. 향후 대출, 낙찰대금 완납때 중요합니다.

꼭 종이로 가지고 있지 않으셔도 되니, 분실 위험이 있으니 꼭 사진을 찍어 두세요. 사진으로도 가능 합니다.

잔금 납부 기한 확인

낙찰자는 낙찰가에서 보증금을 제외한 잔금을 정해진 기한 내에 납부해야 합니다. 일반적으로 납부 기한은 매각허가결정으로부터 약 1개월 정도로 설정됩니다.

낙찰 -> 매각허가결정 -> 대금지급기한통지서 발송(낙찰자에게) -> 잔금 납입 순 입니다. 매각허가결정일로부터 거의 한달뒤 입니다. 낙찰부터 매각허가결정까지는 2주가 소요 됩니다.

낙찰대금 납입 및 소유권 이전

낙찰대금까지 오셨다면 경매의 절차가 거의 끝난것 입니다. 끝까지 상세히 알아 보겠습니다.

낙찰대금 납입

낙찰자는 잔금을 지정된 기한 내에 납부해야 합니다. 잔금을 납부하지 못하면 낙찰이 취소되고, 보증금이 법원에 몰수될 수 있습니다. 이것을 미납 이라고 합니다. 미납이 되면 보증금은 몰수되고 재매각이 들어가면서 최저매각가의 20%로 진행 됩니다.

잔금을 모두 내돈으로 하는 경우도 있지만 대부분은 은행에서 대출을 받아 진행 됩니다. 이때에는 은행에서 별도로 지정한 법무사가 낙찰대금의 납입 및 등기 말소등을 대리 진해 합니다. 여기서 법무비가 발생 됩니다.

소유권 이전 및 명도

잔금을 완납하면 법원은 소유권 이전 등기 명령을 내려줍니다. 소유권이전등기 촉탁신청서를 법원에 내면 법원에서 처리가 됩니다. 이후 등기소에서 소유권 이전 등기를 합니다. 보통은 일주일내 처리가 되지만, 등기소의 업무역량 및 기타 사유로 최대 2주까지 진행될 수 있습니다.
경우에 따라 해당 부동산의 점유자에게 명도 절차를 거쳐야 할 수도 있습니다. 이제 완전 내 소유권이 되었으니 현재 살고 있는 세입자 또는 채무자는 인도명령의 대상자가 됩니다.

더 알아보기: 부동산 등기 절차 안내

유의사항 및 주의점

권리 분석의 중요성: 경매 물건의 권리 관계를 정확히 파악하지 않으면 추가적인 채무 부담이 발생할 수 있습니다.

대부분 잔금 미납의 중요 이유가 되기도 합니다. 권리분석을 잘못하면 예상치 못하게 낙찰자가 인수해야 될 비용이 생기게 되기 때문 입니다.

인수해야할 금액보다 내 보증금을 날리는 편이 낫다하면 미납을 하게 되는것이죠.
현장 방문 필수: 물건 상태와 주변 환경을 직접 확인하지 않으면 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 토지의 경우에는 현장방문은 반드시 해야 합니다. 분묘기지권이나 도로의 존재 여부등을 반드시 체크해야 합니다.
자금 계획: 낙찰가와 추가 비용(세금, 명도비용 등)을 포함한 자금 계획을 세워야 합니다. 실제로 낙찰후 대출이 안나와 보증금을 몰수당하고 미납하는 경우가 상당 합니다.

최근에는 스트레스DSR 적용 및 대출규제가 강화 되면서 대출실행에 어려움이 많이 있습니다. 사전에 경매사건번호를 알려주고 대출상담사에게 대출이 가능한지 체크 해야 합니다.

부동산 경매는 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 철저한 준비와 분석이 필요합니다. 위 절차를 숙지하고 경험을 쌓으면 보다 안정적으로 경매에 참여할 수 있습니다.

경매투자는 한번 기술을 익혀두면 평생 써먹을 수 있는 나의 재테크 기술 입니다. 부디 성공 투자 하시기를 기원 합니다. 감사합니다.

부동산경매 절차 입찰부터 낙찰까지 과정 상세